부동산 + 대출 꿀팁 총정리! 내 집 마련 전 꼭 알아야 할 현실 정보

“집은 사고 싶은데 대출은 어디까지 가능할까?” “DSR? LTV? 너무 헷갈려요…” “요즘 금리도 높은데, 내 상황에 맞는 대출 조합이 궁금합니다.”

2023년 저는 생애 첫 내 집 마련을 하며,

“부동산 계약부터 대출 승인까지 총 3개월”

이 걸렸고, 중간에 모르는 용어, 바뀐 정책, 금리 변동 등으로 정신적으로도 체력적으로도 정말 힘들었습니다.

이 글에서는 **부동산 계약 시 필요한 대출 지식**을 ✔ 실제 사례 기반으로 ✔ 

“부동산 대출 조건”, “내 집 마련 대출 한도”, “LTV DSR 계산법”, “주택담보대출 금리 비교”

같은 키워드를 포함해 정리했습니다.

1. 부동산 대출, 어떤 게 있고 어떻게 쓰이나요?

📌 내 집 마련 시 주로 쓰는 대출 3종 세트

• 주택담보대출 (모기지론) – 집값의 일부를 담보로 받는 대출 (LTV 적용)
• 전세자금대출 – 세입자 전세금 마련을 위한 대출
• 중도금대출 – 분양받은 집의 중도금 납부를 위한 일시적 대출

🔍 주요 비교 포인트

항목	주택담보대출	전세자금대출
대출 대상	집을 사려는 사람	전세 살려는 세입자
한도 기준	LTV + DSR 적용	보증서 발급 기준
상환 방식	원리금 또는 원금균등	일시상환 후 만기 연장 가능

실제 사례:
2023년 저는 수도권 구축 아파트(3억대)를 매입하며 2억 원 주택담보대출 + 3천만 원 신용대출을 활용했어요.
이때 가장 헷갈렸던 건 “내가 얼마까지 빌릴 수 있느냐”였습니다.

2. LTV·DSR 쉽게 설명해드립니다

✔ LTV (Loan To Value)

집값 대비 대출 가능 비율입니다.
예: 집값이 3억일 때, LTV가 60%면 최대 1.8억 대출 가능
※ 무주택자는 지역·주택 가격 따라 최대 70%까지 가능

✔ DSR (Debt Service Ratio)

전체 연소득 대비 연간 대출 원리금 상환 비율
예: 연소득 4천만 원일 때, DSR 40% 적용 → 연간 상환금액 1,600만 원 이내로 제한
= 빌릴 수 있는 대출 한도가 확 줄어듭니다.

팁: 신용대출, 카드론, 학자금대출도 DSR에 포함되므로

“대출 신청 전 기존 대출 정리 or 최소화”

가 중요합니다.

3. 금리와 고정/변동 선택, 어떻게 결정했을까?

📌 대출 금리는 크게 2가지

• 고정금리: 초기 금리는 높지만 일정 기간 고정 (안심 가능)
• 변동금리: 초기 금리는 낮지만 향후 금리 인상 시 위험 (저금리 땐 유리)

제 선택:
2023년 당시 기준금리 3.5%였고, 고정 4.6%, 변동 3.9% 중
저는 **변동금리로 선택 후 3년 고정 옵션**을 택했어요.
그 덕에 초기 부담을 낮추고, 금리 인상 리스크도 줄였죠.

✔ 은행 선택 요령

• 카카오뱅크: 서류 간소화, 금리 낮음 (비대면 편의성 최고)
• 국민·신한·우리은행: 중도상환 수수료 적고 상담 친절
• 인터넷 은행 금리 비교 사이트 참고: 한국은행 기준금리

4. 계약 단계별 대출 진행 순서

📝 집을 살 때 순서 정리

1. ① 매물 선정 → 부동산 통해 조건 확인
2. ② 대출 사전승인 (은행 or 중개사 연계)
3. ③ 계약금 납부 후 본계약
4. ④ 잔금일 맞춰 대출 실행 → 등기 이전

주의사항:
대출 승인이 나기 전, **무리한 계약금 지불은 피해야** 합니다.
실제로 대출 거절되면 계약금 날리는 경우도 있어요.

5. 자주 검색되는 다음 키워드

• “부동산 대출 조건 2025”
• “LTV DSR 계산기”
• “내 집 마련 대출순서”
• “주택담보대출 금리 비교”
• “무주택자 대출 우대조건”

6. 요약 – 부동산 대출, 이렇게 접근하면 쉽습니다

• ✔ 대출은 주담대, 전세자금, 중도금으로 구분
• ✔ 내 한도 파악은 LTV + DSR 기준으로 계산
• ✔ 금리는 고정/변동 장단점 따져 결정
• ✔ 계약은 대출 승인 후 진행이 안전

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